房地產律師敦促預售買家在違約潮中謹慎行事 一覽
不列顛哥倫比亞省的一名男子失去了一棟聯排別墅的 81,990 美元定金，儘管他擁有將交易轉讓給另一名買家的合約選擇權。 蘇迪普-塞加爾（Sudip Sehgall）在 2021 年為這棟尚未建成的房產支付了定金，但由於新法規和洪水的影響，他無法出售自己在新德里的住房來為這筆交易融資。 當他試圖尋找買家接手加拿大的交易時，開發商選擇保留他的定金並自行出售該單位。 據房地產經紀人稱，由於經濟壓力，越來越多的加拿大人在購買預售或預建公寓或住宅時違約，Sehgall 就是其中之一。
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不列顛哥倫比亞省薩里市的一名首次購房者在開發商拒絕允許他將合約轉讓給另一名買家後，面臨 81,990 加元定金的損失。 不列顛哥倫比亞省的《房地產開發行銷法》允許開發商拒絕轉讓選擇，也不要求他們交付的房屋與在展廳看到的房屋一模一樣。 房地產律師理查德-帕茲德（Richard Pazder）認為，這些合約是片面的，對開發商有利。 據預測，該地區的平均房價將在 2024 年初下降高達 10%，這使得預售買家的投資容易貶值。 買家已向政界人士和商界領袖求助，但被告知合約是鐵板一塊。
房地產律師敦促預售買家在違約潮中謹慎行事的詳情
不列顛哥倫比亞省的一名男子損失了 8.2 萬美元的定金，儘管他同意選擇轉讓給另一名購房者。
2021 年，蘇迪普-塞加爾（Sudip Sehgall）預付了 81,990 澳元，在不列顛哥倫比亞省素里市購買了一套尚未建成的聯排別墅。
現年 52 歲的 Sehgall 認為，這份報價讓他離擁有自己的第一套加拿大住房更近了一步，然而，在向退休的父親貸款後，他只剩下足夠的定金。
Sehgall 希望透過出售自己在新德里的房子來獲得資金，從而完成交易。 當印度的新規定讓他的房子變得不那麼受歡迎時，他開始擔心起來。 洪災發生後，他再也賣不出去了。
更糟的是，當他尋找買家接手加拿大的交易以便獲得退款時，設計師決定保留他的定金，自己提供全新的單位。
Sehgall 於2016 年以技術工人的身份來到加拿大，他說自己現在身無分文，又回到了租房的日子，這次是每月1700 加元的狹窄地下室套房，他的物品都用手提箱排 在牆邊。 他失去了價格較低的租屋機會，以為自己即將搬進新家。
他告訴加拿大廣播公司新聞（CBC News）：”我可能不得不回到印度，我在加拿大生活的夢想徹底破滅了。”
由於貨幣壓力，越來越多的加拿大人在購買預售或預建公寓或住宅時違約，Sehgall 就是其中之一。
房地產經紀人認為，違約率上升可歸因於利率上升和公寓價值下降。 在全國範圍內，房地產經紀人和房地產法律代表發現，有許多購房者正在退還定金。 雖然 Sehgall 的情況比較特殊，但專家稱，其他加拿大人也遇到了困難，並發現了與此類交易相關的潛在危險。 這個問題越來越普遍。
在過去的 30 年裡，多倫多的房地產經紀人巴里-萊博（Barry Lebow）從未遇到過如此多的購屋者拖欠購房款的情況。
萊博指出，有相當多的人正在經歷這種現象，出現了各種人們選擇離開的說法。
購買預售或預建房屋意味著支付定金並簽訂合同，在住宅或商業地產按照約定規格建成後的某個特定日期（稱為成交日）支付餘款。
萊博指出，公寓價值的下降和高利率使個人很難籌集資金和完成交易。 有時，系統實際上已經貶值了很多，他們現在已經負擔不起房屋貸款了。
金融機構根據住宅或商業房地產的現有市場價值計算貸款額度，因此如果商定的購買成本高於房屋的現有價值，銀行只會提供較低額度的融資。 然後，購屋者需要單獨建立滯留資金。
據萊博介紹，90 年代也曾出現類似的浪潮。
Lebow 幫助設計者向貸款機構表明，他們以盡可能高的價格提供了單元，從而減少了損失，優化了利潤。 當購屋者違約，開發商需要負責轉售系統時，這一點尤其重要。 這個過程包括提供證據，證明這些系統是以最高成本標出的，並因此以該價格轉售。 這有助於設計師獲得所需的融資，以完成建造並支付過戶費用。
多倫多公寓法律專家格里-米勒（Gerry Miller）注意到，人們往往更喜歡購買特定的財產。 事實上，他曾目睹一些客戶由於法律承諾嚴重偏袒另一方而蒙受巨額經濟損失（約30 萬美元的定金），他認為這些法律承諾是精心設計的，對買方不利，他認為這是不合理 的。
Sehgall 在新德里邊境出售房屋的努力並沒有成功，原因是發生了意外事件–該地區一天內的降雨量超過了過去四年的降雨量，導致洪水氾濫。
他說：”這變得非常困難。” 他說，他給設計師打了電話，並多次與StreetSide 開發公司的銷售副總裁詹妮弗-威爾遜（Jennifer Wilson）通話，要求退還定金，並希望對方同意將交易轉讓給他實際找到的急於接手聯 排別墅合約的買家。
Sehgall 說，合約允許 “轉讓”，即把交易轉讓給不同的買家。 協議明確規定，建築商不能無理拒絕這種轉讓。 Sehgall 提到，將交易轉讓給另一方可能會收取一定的費用，但他不會損失全部保證金。
據他說，開發商不願意這樣做。
Sehgall 說：「他們拒絕了」。 他們在該地區附近進行了另一次預售。
溫哥華房地產律師肯尼斯-帕茲德（Kenneth Pazder）認為，重新分配可能會被視為一種競爭，可能會使潛在購屋者遠離設計師正在出售的其他房屋。
根據 Sehgall 的說法，他被允許延長時間並尋找共同業主，但儘管他做出了努力，他還是無法找到合適的解決方案。
Sehgall 說：”我懇求過她，也發過絕望的電子郵件，我真的不想停止付款。 他解釋說，他拼命地乞求和請求，盡力避免拖欠付款。”
協議 “極片面”：法律代表
帕茲德認為，偶爾可以退還定金，一般包括 1%到 3%不等的費用；但市場反應緩慢。
他說，預售的銷售速度不如往常。
他說，雖然預售市場是由省聯邦政府管理的，但預售或預建單位的合約卻不是。 他還說，這些合約可能會很難簽，而且措辭對開發商有利。 設計師不僅可以拒絕考慮 “轉讓 “的替代方案，也不需要完全按照買家在展示廳看到的樣子交付。
帕茲德認為，所有這些報價都非常偏頗。 有時，你也許可以談談價格，也許他們會給你一個額外的停車位或儲藏室。
根據道明銀行（TD Bank）11月的預測，到2024年初，由於房屋供應增加，一般住房成本可能會下降約10%。 這可能會使預售買家處於易受影響的境地，因為他們的財務投資價值可能會降低。
Pazder表示，他認為Sehgall有法律上的困難，認為設計師 “無理取鬧”，Sehgall聲稱他實際上已經為住宅或商業地產找到了另一個買家。
商業遞減採訪
CCBC新聞聯繫了Sehgall案件中出售房產的人，但他們拒絕接受採訪。 該公司的一名代表在一封電子郵件中提到，他們的行為遵守了不列顛哥倫比亞省《房地產開發行銷法》（Realty Development Marketing Act of B.C.）中規定的準則。
街邊開發公司（StreetSide Developments）的副總裁喬納森-米茲（Jonathan Meads）說：『這是一個法律問題，我們已經建議塞格爾先生向律師尋求適當的指導」。 他表示，他們不會提供任何其他評論。
實際上，Sehgall 已經聯繫了素裡公司社群的政治領袖和領導人尋求幫助。
Sehgall 沒有買房的經驗。 哈說：『我不是投資房產的人。我沒有任何想法，我的房地產經紀人也沒有給我任何建議。我們只是去簽了字」。
“我們簽署的協議非常有力。如果房屋建築商拒絕你，那就非常困難了。像我這樣的買房人，沒有法律或經濟能力與大型建築公司抗衡。
我們被搞亂了
BC 省房地產部長 Ravi Kahlon 告訴 CBC News，Sehgall 的情況令人沮喪。
Kahlon 在聲明中強調了為購屋者提供必要資訊的重要性，以便他們做出深思熟慮的決定，因為買房往往是人們的重大金錢選擇。
這就是為什麼《房產預售法》規定開發商必須向購屋者提供一份名為 “資訊揭露聲明 “的文件。 該法也賦予購屋者在前七天內取消購屋協議的權利。 這有助於顧客在購屋前有足夠的時間仔細考慮自己的決定”。
消費者可以從不列顛哥倫比亞省金融提供者管理局獲取信息，以便更好地理解預售購買的程序以及根據該法案他們應享有的相關權利。
據他介紹，2015 年 1 月執行了三天的等待期，以幫助購屋者獲得資金或安排房屋檢查。
Sehgall 很遺憾沒有得到更好的幫助。 存入的 81,990 美元是他的家人協助儲蓄的錢，這筆錢的損失影響深遠，尤其是對他年邁的爸爸媽媽。
塞加爾說：”我們被毀了。”
他說，我的父母真的很震驚，他們仍然希望能拿回他們的錢，儘管機會非常渺茫。
總結
加拿大不列顛哥倫比亞省的一名男子在購買一棟尚未建成的聯排別墅時損失了 81,990 美元的定金，儘管他擁有將交易轉讓給另一名買家的合約選擇權。 蘇迪普-塞加爾（Sudip Sehgall）是 2021 年交納的訂金，他本來打算依靠出售自己在新德里的房產來籌集購屋資金。 然而，印度的新法規和隨後的洪水使得他無法出售房產。 當 Sehgall 試圖尋找買家接手加拿大的交易以便獲得退款時，開發商選擇保留他的訂金並自行出售該單位。 Sehgall 的案例是加拿大人因經濟壓力而拖欠預售或預建公寓和住宅購房款日益增長趨勢的一部分。
專家將這一趨勢歸咎於高利率和公寓價值的下降，這使得購房者難以融資和完成交易。 許多買家最終損失了定金。 多倫多房地產經紀人巴里-萊博（Barry Lebow）指出，30 年來，他從未見過如此多的買家違約。 公寓價值的下降和高利率使得購屋者很難獲得抵押貸款，因為銀行只根據房產的當前價值發放貸款。
Sehgall 聲稱，儘管找到了其他買家，但開發商拒絕考慮轉讓，並拒絕退還定金。 目前預售市場疲軟，買家很難賣出自己的單位。 房地產律師托尼-帕茲德（Tony Pazder）解釋說，預售合約嚴重偏袒開發商，往往是單方面的。 雖然定金有時可以透過罰金收回，但市場疲軟和房屋存量激增使預售買家面臨失去投資的風險。
Sehgall 曾向政界人士和商界領袖尋求幫助，但對開發商感到無能為力。 不列顛哥倫比亞省住房部長 Ravi Kahlon 對 Sehgall 的處境表示同情，並強調了為購房者提供做出明智決定所需的資訊的重要性。 他強調了在預售交易中保護消費者的政府法規，並建議向不列顛哥倫比亞省金融服務管理局（B.C. Financial Services Authority）尋求建議。 Sehgall 對沒有得到更好的建議表示遺憾，他認為失去存款是毀滅性的，尤其是對他年邁的父母來說，他們為這筆存款做出了貢獻。
